回暖有限杭州“地产新政”难托楼市
◇字体：［大 中 小］ 本版PDF 第一财经日报： 翟宇 2006年01月20日
这是继2005年4月宏观调控政策发力以来，地方政府第一次公开出台托市政策 很多杭州市民都认为，杭州房价尚未调整到位，“新政”是“着急的利多”
新年伊始，在冬季房交会“惨淡”落幕后，杭州市政府终于出手“救市”，5天内连续出台三项对房地产市场有较大利好的政策，再次刮起涉及税收、金融、户籍等多领域的“政策风”，期望扭转目前杭州市房地产市场的颓势。
1月6日下午，正在召开的杭州市政府第97次常务会议上传出消息称，有关部门决定将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等举措，以促进杭州房地产市场的健康发展。随后，一纸《关于确定杭州市市区住房公积金贷款额度的通知》率先出台。
1月10日，《促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议》（下称《金融建议》）从政府部门传达出来。政府建议银行，将普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成，对购置二、三套自用的普通住宅，采取同等政策。
同时该《金融建议》指出，银行可以在保证金融安全的前提下，对在建普通住宅楼盘要优先贷款，防止出现烂尾楼现象，尽量避免开发企业因为资金问题不能按期交房而出现退房。
当天晚上，杭州市农税部门又传利好，称购买期房只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证。立契时间的提前，意味着“购买房屋不足两年交易，全额征收5％营业税”中“两年”的界定，将从签订购房合同时起算。对于期房而言，“两年”的限定显然已名存实亡。
这是继2005年4月宏观调控政策发力以来，地方政府第一次公开出台托市政策。杭州民间已普遍将此次政府连续出台的托市政策称为“新政”。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，此次“新政”说到底是为了刺激普通住房消费，帮助开发商消化积压的房产，同时进一步促使房地产供应结构调整。
“新政”效果待观察
从“新政”实施一周的情况看，杭州的房产交易量虽有所回升，但幅度有限。根据杭州市透明售房网的公开信息，上周一手商品住宅的成交量为308套，较前一周增长120套。但较杭州市房产成交最活跃时期，仍然有大幅度缩减。
杭州的中介门店在这几天一扫过去几个月来的冷清场面，接待了不少前来咨询“新政”的客户。“但成交量没有回升，仍然很少。”某中介门店的业务员向记者抱怨。21世纪不动产杭州区域分部市场推广部执行经理陈国建也表示，从门店的反映看，来咨询政策的客户比较多，主要是询问“新政”具体如何操作的。在这期间，二手房的成交量和放盘量并没有明显增多。
实际上，杭州市的房价到2005年末才开始有下跌的迹象。2005年10月，从夏天延至冬天的第五届杭州市房交会终于开幕，杭州市房地产市场在持续了几个月的胶着状态之后，终于在这次房交会上首度“松口”，公开打折、降价。
3个月后的2006年元旦的房交会，组委会在会后发布了“参观人数达27万，意向及成交额15亿元”的乐观数据，但据一些参加房交会的市民介绍，房交会期间，会场冷冷清清，场内观众以老人居多，他们大多只向参展商索要楼书，对楼盘本身的情况并不关心。
而且，如果按组委会公布的“意向及成交金额15亿元”分析的话，以单套住宅100万元计，则成交量在1500套左右。但是从房交会期间及此后的杭州透明售房网上的信息看，每周的成交量仅在300套上下，与1500套相距甚大。
来自市场的信息也不乐观。根据杭州市透明售房网的信息，杭州市2005年1~12月批准预售商品房面积916.51万平方米,其中批准预售商品住宅745.97万平方米。与此同时，1~12月完成商品房预售面积609.77万平方米，其中商品住宅预售506.72万平方米。在过去一年，杭州市商品住宅新增的存量超过240万平方米。 而据杭州专业的房地产分析机构——汉嘉机构的统计，2006年将有92个新盘上市，上市量至少在480万平方米以上。算上2005年余留的存量房240万平方米，2006年预测的供应总量将在700万平方米以上。
实际上，目前这些数据还仅仅是杭州城区的数据，两个新盘供应大区——萧山和余杭，并未纳入杭州市透明售房网系统。因此，2006年的去消化压力远远比想象的要严峻。杭州某房产开发公司副总刘先生表示，“新政”实际对开发商的鼓舞作用更大些。虽然短期内对成交量有一定的拉动作用，但是，这种拉动的效应能持续多久还很难说。
何时“冬去春来”
尽管杭州市在2006年还有至少700万平方米的新盘供应压力，但21世纪不动产杭州区域分部总裁赵杭生对今年杭州房地产市场仍表现出积极的乐观：“2006年5月后杭州房价将逐步走好，会有一波复苏的行情。”他认为，房价不会大幅度上扬，因为目前房地产市场仍然是供过于求，因此，今年杭州房价相对稳定，但成交量会大幅度上扬。
据了解，去年12月，建设部副部长刘志峰到杭州开座谈会时，赵杭生也在场。据其透露，刘志峰在座谈会上表示，宏观调控已基本到位，力度不会再加大，各地政府可根据自身特点进行微调。
赵杭生据此认为，无论从政策面还是消息面都表明，杭州房价几乎不可能下降。“开发商都已经在准备春天的到来。而对于买房者来说，这也是‘买房’的信号。”
而刘先生则认为，2006年杭州房价将与2005年持平。他的依据是，从2006年杭州第一场土地拍卖会看,土地成交价格几乎与去年持平，“这意味着今年的房价将与去年持平。”显然，刘先生更多地表现出谨慎的乐观，他表示，目前看不出来政府希望房价下跌的想法。
但更多的杭州市民则希望，2006年房价最好能再低一点,这样,更多的人就能买得起房了。 |
楼主: 老同学
发表于 2006-1-20 08:34
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